ENERGIRUDE

Der har været meget stille om udskiftning til Energirude. Årsagen er en kompetence fordeling fra Unipension til DEAS hvor sagen nu er placeret, vi har mindet DEAS om sagen, og vi kan nu, forhåbentlig, se frem til et officielt tilbud.

Tilføjet 24-03-14
Desværre har Pensionskassen  her i skiftetiden svigtet en klar aftale med os.

"EKSTRAORDINÆRT" BEBOERMØDE

BBR indkalder til ekstraordinært beboermøde for dannelse af en andelsboligforening.

Det årlige ordinære beboermøde indkaldes af beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen, den enkelte lejer eller grupper af lejere kan indkalde til andre beboermøder. Beboermøder er ikke ekstraordinære, men en rettighed.

Beboerrepræsentation har endnu ikke dokumenteret sig ved at fremlægge resultatet fra urafstemningen. Er det ikke et problem for alle i Hermanhus?

Det projekt vi opfordres til at studere ligger uden for de opgaver, vi vælger en beboerrepræsentation til at varetage, det drejer sig ikke om lejerforhold at opfordre til dannelse af en andelsboligforening, men derimod om tab af lejerrettigheder.

Eller skal det forstås derhen at man forsøger at placere udgifter for sagsomkostninger på os lejere.

Efterfølgende nogle strøtanker, tiden er ikke til andet, personlig er jeg ikke interesseret i projektet.

Ved indlægget OM ET EJERSKIFTE FOR HERMANHUS kan du som et rums lejer afgive din stemme for og imod.

Men dog!

Nu da dokumentet er fremlagt, opfordres vi til at tage stilling til nogle betingelser, vi ikke på forhånd er tilbudt indflydelse.

Dokumentets intention er at fremskaffe et vidnesbyrd til at forfatterne, på vore vegne, kan gå videre med projektet. Dokumentet har været længe undervejs, der har været rigelig tid til indledende runder.

Er det, bortset fra et budget med væsentlige forbehold, et ordentlig redeligt samtale grundlag, det mener jeg ikke det er.

Bedre vil det være at begynde med rent bord, hvor man i fællesskab opstiller formålet med en andelsboligforening, valg af økonomi, valuarer og bygningssagkyndige, med videre.

Tidslommen.

Ejendommen Hermanhus er til salg, den er stadig på salgslisten, det sker ikke i morgen, der er tid til, at de lejere der ønsker at danne en andelsboligforening kan starte forfra på egne vilkår, hvorfor ikke flere grupper? hvis og når salget er en realitet, har lejerne 9 uger til at overveje betingelser og formål med dannelse af en andelsboligforening.

Skal /skal ikke

Arkitekternes Pensionskasse har opgivet sin portefølje af ejendomme, man har indset at tiderne med stigende profitable ejendomsværdier er slut.

De samme betingelser gælder for os, skal vi kaste os ud i investeringer, der kun betyder øgede omkostninger i vores dagligdag, uden det medfører nogen udsigt til forøgelse af vores kapital.

Ved salg af vores eventuelle andel og bolig, vil vi kunne konstatere manglende kapital til en forbedring af vores boligstandard, eller til køb af en ny 1 rums bolig. Det er ikke en nyhed for den ordinære boligejer.

Lejerdemokrati

Som lejere kan vi i fællesskab med andre lejerforeninger, med lejeloven i hånd, fremover fastholde huslejen som omkostningsbestemt (for boliger opført før 1990). 

Gennem et fungerende beboerdemokrati har vi indflydelse på udlejers disponering af fælles midler.

Jeg ser ikke noget paradisisk i det at være andelshaver – jeg ser et lejerdemokrati smuldre erstattet af  interne stridigheder om udgifter og magtforhold, med en gruppe oprindelige lejere som en ”kæp i hjulet”.

Andelsbolig tanken er i dag bevæget væk fra oprindelige ambitioner, der var at skabe sunde boliger for den arbejdende befolkning. I dag vil man gerne opfatte andelsboligen som et investerings projekt.

Vores boliger er sociale nødvendigheder – ikke investeringsobjekter.

Værdiforhold

Det vil blive en kompliceret og kostbar opgave at evaluerer den ulige standard af 82 et rums boliger, men det skal opgøres.

Et rums lejlighederne har ikke ensartede værdiforhold, enkelte fremstår i 1930 udgaven, andre er moderniserede (renoverede), halvdelen er placeret på skyggesiden, den anden mod bagende sol og en nedslidt gård.

Min egen bolig var ny renoveret ved min indflytning, det berettigede en huslejestigning på kr. 1,000,00 i 1988 priser, min årlige m2 leje er 2 gange en af de store lejligheders, regn selv efter.

Vi har en enkelt af de store boliger udlejet med en markedsleje, det er ikke lovligt, det kunne være forhindret af en mindre passiv beboerrepræsentation.

Denne boligs årlige leje er i dag kr. 1,222.70 m2.

Til sammenligning med 2 renoverede et rums boliger, nr.3  (renoveret 2010) kr. 1,267.19 m2, (renoveret 2012) kr. 1,330.71 m2.

Se 54% lejestigning hvis huslejeregulering fjernes.

En Beboerrepræsentation har ret til at få forelagt tilbud for moderniseringer, renoveringer, man har yderligere mulighed for selv at fremkomme med et alternativt tilbud. Det har BBR aldrig draget nytte af. Hvis BBR havde opfyldt sin mission, ville vi i dag kende entrepriserne, samt have været i huslejenævnet   med de nye huslejer før udlejning.

Udskiftning af tag og ombygning af tagetage til en ny bolig etage.

Som den måske eneste lejer har jeg været i taghøjde sammen med håndværkere, det er et problem, at finde de oprindelige tagsten til udskiftning, men i dag er det muligt at bestille tagsten efter oprindelig model, hvis man gør sig denne ulejlighed, kan der repareres, tegl er et stærkt og holdbart materiale.

Den fremlagte andelsbolig model foreslår ombygning af tagetagen til boliger, det tænkes at ske som en følge af udskiftning af taget, vi skal se frem til endnu et ukendt kostbart investerings projekt.

Kan de små lejligheder ikke have en fordel ved selv at disponere over loftetagen, til mere almene formål der kunne kompensere de små et rums boliger med nogle attraktive fælles arealer.

En ny boligetage etage vil betyde en ekstra belastning af installationer for et rums boliger, som i dag allerede er hårdt belastede og nedslidte, dertil ekstra færdsel m.m. det er ikke en god ide.

En ombygning alene af loftetagerne over de store lejligheder vil være mindre belastende, det kunne man så overveje.

Andre bygnings forhold i Hermanhus.

Huset synker, vindues overliggere ruster, facaderenoveringen har blottet træværk og fjernet en beskyttelse der simpelthen ikke kan erstattes med moderne malermetoder, så holdbarheden af den renoverede facade er tvivlsom.

En effektiv isolering for gennemgangs lyde ved samtlige vægge i de små boliger, er ikke mindre væsentlig for en andelshaver.

Der er ikke foretaget nogen fornyelse i Hermanhus siden 1930, bortset fra en facade renovering, op maling af trapperum (allerede godt nedslidt), samt ombygning af varmekælderen.

En liste

Der er brug for afklaring af en række problematikker for andelsbolig projektet.

Der kunne allerede have været udarbejdet en liste med problemer til afklaring for et mere præcist økonomiske overblik.

Hvis man virkelig ønsker en god sag for en andelsboligforening, hvorfor ikke gøre sig selv den ulejlighed det er at gennemgå ejendommens bygningsmæssige standard og udlejnings forhold.

Se Beskatning af andelsboligforeninger og deres medlemmer

.

BEBOERMØDET

Beboerrepræsentationen har uden videre indraget kildemateriale fra stiftelsen 1999 til 2008. Dette materiale skal selvfølgelig være tilgængeligt for os beboere, subsidiært alle andre dokumenter som er modtaget og besvaret af beboerrepræsentationen.

En beboerrepræsentation oprettes efter regler i Bekendtgørelse for Beboerrepræsentationer ved et indkaldt beboermøde, er beboermødet ikke repræsenteret af 50% lejere (hver bolig en stemme) udskrives en skriftlig urafstemning blandt samtlige beboere, efter et positivt resultat kan beboermødet endelig oprette en beboerrepræsentation.

Som  andre har jeg været beboer fra før nævnte datoer, bortset fra stiftelsesmødet samt et par beboermøder har jeg fulgt udviklingen med aktiv deltagelse.

Imidlertid har jeg hverken i erindring eller arkiv materiale fra urafstemningen. Det har vist sig at andre beboere har samme erfaring.

Jeg har derfor rimeligt og uproblematisk  anmodet om at se dokumentation for urafstemningen, dette er blevet modtaget med meget kategoriske udsagn (se links).

En udtalelse fra en nyetableret beboerrepræsentant, en tidligere formand samt den nuværende formands anfægtelser, personlige sympatier og lignende kan ikke træde i stedet for den valghandling, der skal foreligge med et positivt resultat for stiftelse af en beboerrepræsentation, og som skal respekteres til anden beslutning tages af et nyt flertal beboere.

Min anmodning er dareret 13 marts 2013, Det undrer mig at den forløbne tid er henrullet helt uden reaktion fra BBR.

Valget er selve grundlaget for beboernes bifald til oprettelse og valg af en beboerrepræsentation, det er også det juridiske forhold der skal foreligge som grundlag for vores samtaler og forhandlinger med udlejer samt over for BBR’s vælgere HERMANHUS beboere, der skal være orden i sagen.

BBR’s besvarelser på min rimelige forespørgsel er direkte arrogant, og henvender sig ikke alene til mig men med holdning for alle HERMANHUS beboere, det er uacceptabelt, vi er følgelig ikke på nogen måde forpligtigede overfor BBR beslutninger og gøremål.

Det er min uforbeholdne anbefaling at vi diskutere vores stilling, det samme opfordrer jeg venligst til beboerrepræsentationen.

Se stiftelse og korrespondence
Bekendtgørelse om beboerrepræsentation

ETRH - ET RUMS HERMANHUS

etrh.dk 

Dette er en blog forbeholdt et rums boliger i HERMANHUS med oplysninger, projekter og andet, der angår vores bo-situation.

Du opfordres til deltagelse, uanset om din tid i Hermanhus er mere eller mindre langsigtet, så er din medleven meget velkommen.

Du kan kommentere bloggens indlæg med op til 300 tegn og maile en mere 

fyldig kommentar, oplysninger og indlæg til adressen etrums@gmail.com

Tilmeld din mail og bliv orienteret fremover.

Bedste hilsner

Ole Asbjørn Birch 
Herman Triers Plads 3,1-1

Bloggen etrh.dk er desuden tilpasset din mobil

INDHOLDSFORTEGNELSE (INDLÆG)

"EKSTRAORDINÆRT" BEBOERMØDE

Læs mere

BEBOERMØDET

VARME FORHOLD
Læs mere

KVALITETSLØFT FOR ET RUMS BOLIGER

Læs mere

En gennemgang af akutte problemer med løsnings forslag. 

Læs mere

SKIFT TIL ENERGIRUDE

Der foreligger nu en energi vurdering samt 

fastsættelse af huslejestigning for din eventuelle boligforbedring.

Læs mere

OM ET EJERSKIFTE FOR HERMANHUS

Nogle betragtninger, en afstemning, love/bekendtgørelser og andre oplysninger.

Læs mere

LOVE OG BEKENDTGØRELSER

Læs mere

FÆLLES GÅRDHAVE
Den fælles gårdhave er historien om et mislykket projekt. Projektets årelange forløb kan studeres her i en samlet dokumentation.
Læs mere

HVAD GØR VI NU
Naboer har foretrukket bilparkering frem for at medvirke til fælles udnyttelse af karéens eneste grønne areal - nemlig vores!
Læs mere

SKIFT TIL ENERGIRUDE

Vi har tidligere udsendt et spørgeskema, hvor vi bad jer tage stilling til udskiftning af den store termorude med en tidssvarende. 

Vi fik 20 positive tilbagemeldninger.

RESULTAT AF SPØRGESKEMAUNDESØGELSE 


SAGENS VIDERE FORLØB

Som lovet er vi gået videre til udlejer med sagen.  Vi kan nu  præsentere DEAS beregninger.


Vi kan give vores boligkomfort ET LØFT med udskiftning af termoruden til en tidssvarende energirude.
 

Udgiften finansieres gennem gennem huslejen som en boligforbedring, der ved er forbedringen sikret boligen fremover. 


OBS. selve varmeforbedringen er beregnet ud fra råvare udgiften og omfatter ikke div. tillæg/afgifter, der som faste takster fordeles efter m2.

Den månedlige lejeforhøjelse udgør: 

For 1 energirude   Kr.33,29

For 1 energirude med solfilter   Kr.44,63

For 1 energirude med 3 lag   Kr.44.63




Besparelsen på varmeopgørelsen vil reducere lejeforhøjelsen.

Udskiftning foretages fra Lift, det vil tage max. 1 time pr. rude.

Den endelige beslutning har udlejer.

Tilbud skal fremsendes fra udlejers administration til hver enkel lejers vurdering.

SE VARME - BEREGNING OG TILBUD

OM DE EKSISTERENDE FORHOLD

Stuens samlede vindues areal er 3.76 m2, termorudens andel udgør 2,85 m2, med den størrelse bliver KOMFORTLØFTET markant, du vil også se det på varmeopgørelsen

Den eksisterende termorudes isolerings værdi er identisk med koblede/forsats vinduer (køkken og stuens altan dør). 

Termoruden kan blive utæt (punktere) det vil ikke ændre isolerings værdien da mellemrummet i ruden er fyldt med alm. atmosfærisk luft.

rudens alder.

Termorudens levealder sættes fra 20 år til uendelig, det sker ikke i morgen.

Indvendig i rudens nederste hjørne kan du aflæse en produktions dato, ruden er ikke standard mål men fremstillet til HERMANHUS. 
Min termorude er desværre fra januar 1982.


LIDT OM ENERGI/LYD OG SOL AFVISENDE VINDUER.

Mellemrummet i glaslaget fyldes i dag med forskellige energi sparende gasarter (termisk isolation) der af betegnelsen Energirude. 

I vores nye ruder er det gassen ARGON. SE wikipedia

Energiruden kan med et ekstra filter tilbageholde varme fra solen, det  sænker temperaturen i rummet bag ruden.

Hvis energiruden også gives et dobbelt lag glas mod udvendig, hæmmes gennemtrængning af lyd, begrundet af den ekstra tyngde fra det dobbelte lag glas. 

En rude med 3 lag glas og med Argon vil isolere bedre også mod lyd, ruden kan yderligere forsynes med filter mod solens indstråling.

Vi kan vælge energiruder med forskellige egenskaber i forhold til rudens orientering.

OBS!
Øverste 2 foto viser en punkteret rude, det ses ved smuds aftegninger på indvendige glasflader.

Termoruden er fyldt med atmosfærisk luft, en udgør derfor ikke en betydning for rudens isoleringsevne, men er et æstetisk problem.

En punkteret rude indberettes til viceværten.

VARMEFORHOLD

Hvorfor beskæftige os med varmeforholdende i HERMANHUS, vi afregnes for det beløb måleren viser, og så er den snak vel ikke længere, men så enkelt er det faktisk ikke.

Rumopvarmning

Udeføler
Varmeanlægget styres af udetemperaturen via udeføleren, denne har været ureglementeret placeret til gene for nordsidens lejere. Med indsats fra en lille gruppe, er udeføleren nu flyttet fra den varmeste zone, fra porten mod Kleinsgade til nordsiden af HERMANHUS. Det er sket for et par år siden. Det har forbedret på varmekomforten for de nordvendte boliger. 

Året rundt kan vi alle registrere temperatur forskellen på den nordlige ankomstside af Hermanhus og dagens  temperaturer.

Helårs drift
Nordsiden får kun et strejf morgensol og køles af vind og storm, selv sommerdage kan opvarmning blive nødvendig.

Vi har nu helårs drift på varmen under hensyn til nordvendte boligers komfort. Det har den side effekt at varmestrengen i baderummet hele året kan bidrage til affugtning af rummet.

NB. Den nuværende digitale måler registrerer alene radiator temperaturen, den udskiftede fordampningsmåler registrerede også rummets temperartur.
NB.
Et rums mod syd er ikke forsynet med en varmestreng i baderum.

Brugsvand
Fordelingen foregår på et erfaringsgrundlag ved haneandele, udskiftning til mere nøjagtige målere for den enkeltes forbrug har ikke været overvejet.

Ved renoveringer er  karbad udskiftet med vandbesparende brusebad, det er sket uden at regulere haneandele, efter et rundsendt DEAS spørgeskema det skal det nu være i orden.

Reduktion for termisk udsat  beliggenhed i flg. ISTA – CLORIUS standard regler anvendt i HERMANHUS

10% Øverste etage under uopvarmet loft             

10% Underste etage over uopvarmet kælder        

20% Nordøst-vendt hjørne                                   

15% Værelser  mod port                                      

HERMANHUS har 82 ensidige boliger ud af 96, hvor af 41 er termisk udsat beliggende, disse boliger er ikke iflg. ISTA-CLORIUS en standard situation, der indgår i varmefordelingens reduktion for termisk udsat beliggenhed, derfor får disse boliger et energiforbrug ud over det gennemsnitslige, det er ikke retfærdigt.

                                   

Din varmeregnings bolig data viser den reduktions % du er berettiget til, Reduktionen er indkodet i måleren.

Din reduktions % ses kun i din varmeregnings person data, reduktions %  er skjult i varmeopgørelsens fordelingsoversigt, men fremgår af den årlige ISTA-CLORIUS Kontrolmanual for varmemålere der sammen med Fordelingsoversigten og  øvrige bilag for varmeregningen, skal være tilgængelig lokalt for vores eftersyn, det kan du få brug for i forbindelse med indsigelse mod varmeregnskabet.

I år er Fordelingsoversigten placeret ved BBR. 


Problemet
Vi skal dele en fælles varmeomkostning efter et nogenlunde retfærdigt forhold, før vi registrere den enkeltes varmeforbrug.

INDSIGELSER
Den termiske beliggenhed af 41 nord-vendte ensidige boliger, er sammenlignelig med standard reduktion for nordøst-vendt hjørne
i HERMANHUS.

Vi er nogle få beboere der i år, og tidligere har gjort indsigelse bl.a. mod varmefordelingen for de 41 ensidige nordvendte boliger. 

Vores  indsigelser for 2009-10 bragte ved Huslejenævnets kendelse et kaotisk varmeregnskab under kontrol, det medførte også at Pensionskassen besluttede at udskifte forældede fordampnings målere med den tidssvarende radioaflæste digitale måling. 

For 2011-12 indsendte vi indsigelser mod varmeregnskabet vedr. reduktion for termisk udsat beliggenhedden for for vores nordvendte boliger. Vi fik ekstrabetalinger returneret men ingen forklaring og stillingtagen til indsigelses forholdende.

Derfor har vi gentaget vores indsigelser, denne gang mod varmeåret 2012-13. Vi afventer nu det Københavnske Huslejenævns kendelse.

Har du erfaring med indsigelser mod varmeregningen?

Se Lov om individuel måling af gas, vand og varme

Se Varmeregnskab Teknologisk institut

HVAD GØR VI NU?

Arkitekternes Pensionskasse erhvervede HERMANHUS 1972, siden er det minimalt, om noget, hvad der er kostet på udvikling, komfort og havekunst på gårdarealet. 

Naboer har foretrukket bilparkering frem for at medvirke til fælles udnyttelse af karéens eneste grønne areal - nemlig vores.

Der er ingen medleven at hente fra gårdens andre matrikler, det ved vi nu.

Fra Københavns Kommunes byudviklings kontor's brevstemme runde, Fælleshave JA/NEJ, viser for HERMAHUS 58 ja og 3 nej stemmer ud af 96 stemmeberettigede.

BBR har besluttet at gå i dialog Andelsboligforeningen Rosenørns Alle 10 om indretning af en fælles have ?? 

Det er overraskende, efter fiasko med en fælles gårdhave for hele kareén, samt brevstemme resultatet, skal vi nu hurtigt forbigå den historie og rodes ind i en ny fiasko? det er et projekt udenfor en beboerrepræsentations regi og kompetence.

Hvad man tænker sig det skal føre til er gådefuldt, Andelsboligforeningen Rosenørns Alle 10 har intet at tilbyde, er et matrikuleret gennemkørsels område for trafik mellem de to porte, der er intet areal til rekreativt formål, det er ikke vores problem. 

Vi kan/skal ikke afgive vores previlegier til fordel for naboers nominelle værdier og rekreation.

Det er kun Københavns Kommune der i henhold til Loven om Byudvikling kan gårdsanere på tværs af de enkelte grundejeres privilegier og matrikulerede pligter.

Se 

VORES GÅRD
HERMANHUS gårdareal trænger til en fornuftig renovering, det kan vi tage hånd om i fællesskab og med udlejer, vores potentiale er her omfattende og stort.



Nogle spørgsmål
1. Skal vi fortsat tillade naboers udnyttelse af vores have.

2. Skal vi indrette arealet helt til eget brug.

3. En sanering af vores areal kan delvis finansieres midler til vedligeholdelse fra Grundejernes Investeringsfond. 

4. Vi er sikret uhindret adgang til vores gårareal via naboers porte samt mod gennemkørsel.

5. Vi har ingen bindende aftaler med naboer om arealets udnyttelse (se din huslejekontrakt).
          
6. Deltagelse i finansiering af naboers porte er et ubeføjet projekt, der antageligt er til moro for port ejerne.

7. Skal vi uretmæssigt fortsat betale for vores frie adgangs ret til gård?


Se http://gi.dk/Udlejningsejendom/GI-Konto/Hensaettelser-og-indbetalinger/Hensaettelser-til-vedligeholdelse/Sider/default.aspx
Se BBR referater ang. porte
Se BILER I GÅRDEN
Se CYKLER I GÅRDEN 

Se Mr. Toad sees a car for the first time

Et eksempel 
Cykler og skrald kan placeres perifert og hegner gården, grønt foran facaden beskytter stueetagens boliger, træer er lydregulerende og livgivende for et varieret antal vingede skabninger (fugle). Det befæstede areal er for brandredning og ikke til gennemkørsel.

Vi får det hele for os selv, det er vores vores gode ret.

Eksempel på udnyttelse at HERMANHUS gårdareal.

OM ET EJERSKIFTE FOR HERMANHUS

Arkitekternes Pensionskasse afvikler beboelsesejendomme til fordel for mere kortsigtede investeringer.

Pensionskassen har nu solgt 2 AArhus ejendomme. 
Det drejer sig om en mindre boligejendom med 2 rums lejligheder samt en større med erhvervsarealer og store lejligheder.

Der foreligger ikke enkeltheder vedr. salget.


Hermanhus beboerrepræsentation (BBR) indkalder til Ekstraordinært Beboermøde.


Vi kan forvente at BBR underretter os om vores forhold som lejere under nye ejerforhold også i en eventuel andelsboligforening for Hermanhus, dertil har BBR sekretariatshjælp i LLO, og her har BBR ingen tid at spilde.

Men det er absolut ikke en BBR (beboerrepræsentation) opgave at medvirke til oprettelse af en andelsboligforening samt påføre os omkostninger fra advokatsalær, leje af forsamlingslokaler og andet eventuelt forekommende i den forbindelse.


ANDELSBOLIGFORENING
Hvis en gruppe lejere ønsker at reflektere på DEAS tilbud (som er lovbefalet) om efter et accepteret købs tilbud, indenfor 10 uger, at overtage Hermanhus som andelsboligforening, skal man samle det nødvendige antal beboere d.v.s. 1/3 (11 store + 21 er rums) af husets lejere og stifte en andelsboligforening. Alle omkostninger i den forbindelse er for gruppens egen regning.

Se Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber



UNDERRETNING OG ANDET
Samtlige lejere skal underrettes om salg og dermed muligheden for at overtage ejendommen som andelsboligforening, det er allerede sket  med DEAS skriftlige meddelelse til samtlige HERMANHUS lejere. Den der ønsker en andelsboligforening i HERMANHUS har ingen tid at spilde.

Der er grund til at være opmærksom på at værdier og risiko er solidariske i andelsboligforeninger , lige som andre forhold har få indflydelse på den enkeltes økonomi og retstilstand.

En ulige boligsammensætning  i andelsboligforeninger, som det vil blive tilfældet for Hermanhus, vil uundgåeligt blive kilden til modstridende interessekonflikter.

Om HERMANHUS kan interessere andre købere/investorer vil vise sig, HERMANHUS er med bestemmelser for boligejendomme opført før 1990 ikke nogen aktuel guldgrube.

OBS.
Du skal ikke føle dig forpligtiget til at fremvise din lejlighed for køber.

Et rums boligerne er af meget forskellig kvalitet, med hensyn til placering og indretning men også byggeteknisk.


Du kan orientere dig vedrørende kvaliteten af 1 rums boligerne her 
Se Kvalitetsforbedring af 1 rums boliger i HERMANHUS

OM BEBOERMØDER
Udover det årlige ordinære beboermøde kan der indkaldes til beboermøder efter behov, enten vedtaget i beboerrepræsentationen eller af en gruppe lejere,men der er selvfølgelig regler der skal overholdes, samt valide temaer. Beboermøder er aldrig ekstraordinære.

§ 8. Beboermøde afholdes endvidere, når beboerrepræsentanterne finder anledning hertil, eller når mindst 1/4 af beboelseslejerne begærer dette, eller når der på et tidligere beboermøde er truffet beslutning herom.
Citat fra Bekendtgørelse om Beboerrepræsentation.

Det enkleste og mest økonomiske for de fleste af os et rums lejere, er at blive boende som lejere, det vil ikke medføre nogen ændringer i vores lejerforhold måske bortset fra flere problemer med udlejer også og især med en andelsboligforening.  

Se Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
Se borger.dk/Andelsbolig

Se BLANDEDE BOLIGTYPER - i samme ejendom

Se http://mbbl.dk/nyheder/nyhed/nye-regler-andelsboliger-vedtaget
Se http://mbbl.dk/bolig/andelsboliger
Se Vedr. oprettelse af en andelsboligforening
Se Leje eller eje

Se ET RUMS video

FÆLLES GÅRDHAVE

OBS:
Den aktuelle nytteværdi af efterfølgende notater og betragtninger er desværre beskåret af afstemningsresultatet fra valgproceduren Fælleshave JA eller NEJ.

 Se Opfølgning på postkort undersøgelse


DET HISTORISKE PROJEKT FORLØB
Fælles Gårdhave projektet er formidlet gennem Lov om byfornyelse og udvikling af byer. Gårdhave projektet finansieres gennem ligelige stats og kommunale midler. Den fælles Gårdhave er ikke en gave rettet mod en speciel gruppe, men en nødvendig indsats for miljø forbedring af byens gårde og offentlige arealer. 

Alle beboere og ejere opfordres derfor til aktiv deltagelse med udarbejdelse af det projekt vi skal overtage til fælles forvaltning. 

Se Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Projektet har sit udgangspunkt i 2006 hvor en gruppe af beboere og ejere fra kareén, henvendte sig til Københavns Kommunes Teknik og Miljøs Byfornyelses gruppe om medvirken ved en sanering af kareèns gård. 

Projektet har siden været listet med Københavns Kommunes interesse, og er
med start i en inddragelsesproces September 2010 nu tæt på en endelig godkendelse til realisering.

Der er dog stadig forhindringer der kan udsætte eller måske standse den endelige godkendelse.


Inddragelse
For HERMANHUS har beboer indragelse været begrænset til en beboerrepræsentation der uberettiget har repræsenteret os lejere, helt uden på noget tidspunkt at have appelleret til det faglige potentiale vi repræsenterer, BBR har underrettet os med få linjer i referater.

Inddragelsesproces

1. Orienterings møde  SE  NOTAT FRA ORIENTERINGSMØDE 12 sept 2011  

2. Interviw undersøgelse  SE  POTENTIELLE UDFORDRINGER  SE HAUSENBERG

3. Workshop SE OPSAMLING PÅ INTERVIEW OG WORKSHOP

4. Udarbejdelse af skitseforslag  SE Skitsemøde 1 SE Skitsemøde 2  SE UDKAST TIl BUDGET  SE UDKAST TIl VEDTÆGTER FOR GÅRDLAUG

SE  Teknik - og Miljøforvaltningens retning og vision

Deltagere kan nu stille spørgsmålene

Er brugerne blevet orienteret godt nok?

Har vi gjort det godt nok?

Kan kan vi  i 11 time  løfte projektet til det bedre?

Er brugerne orienteret godt nok

Alle beboere og ejerne har modtaget en enkelt opfordring til deltagelse med registrering i en mail gruppe, i alt 20 beboere og ejere er tilmeldt og er siden som de eneste underrettet om:

Møder 
Projekt udvikling
Resultat af dør interviews 
Korrespondence 
med videre.

Yderligere indragelse er ikke tilbudt brugerne hverken fra projekterende BBR eller maillistens tilmeldte. 

For Hermanhus vedkommende har BBR (beboerrepræsentationen) uberettiget repræsenteret HERMANHUS i planlægnings proces, BBR har ikke  gjort sig nogen overvejelser med indrage den faglighed der potentielt er tilstede i Hermanhus, men desværre mangler i BBR, samt underrettet generelt og konkret om sagens udviklingen gennem de sidst forløbne 2 år. 
  

Et valg

Projektet har være gennem en ekstraordinær valg procedure, resultatet er opgjort og projektet har nu været fremlagt for 2nd gang til godkendelse af det videre forløb.

UDSÆTTELSE

Teknik og Miljø har  ved mødet den 17 ds. valgt at udsætte sagsbehandlingen, det er sket uden begrundelse.

Der kan være usikkerhed om hvorvidt den negative valgdeltagelse skal være udslagsgivende, eller andet.

For Hermanhus har 59 ud af 96 lejere deltaget i valget med 56 ja og 3 nej stemmer.

Det vil vise sig om det giver mere tid for indragelse og indflydelse.

Referat af TMU-møde den 17 juni 2013

Har vi gjort det godt nok?

Indledende dispositionplan forslag

 

  



    



 


 
    



 Dispositionsplan 1                              Dispositionsplan 2
 


 

 
 Den  endelige dispositionsplan

  Revideret endelig dispositionsplan

Luftfoto til sammenligning før og efter dispositionsplan forslag.

DISPOSITIONS PLANEN
ER den fælles gårdhave som planen viser bedre end det vi allerede har? 

Ja det er en lille forbedring i forhold til den eksisterende meget forsømte gård.

Men meget kan blive bedre, men kun gennem en mere kvalificeret fælles indsats, og selvfølgelig kun hvis projektet fortsætter.

Fra de første skitser til den   endelige dispositionsplan, kan vi konstatere at meget stort set er som det det altid har været

GRØNNE GEVINSTER

Det grønne er kun udvidet med en mindre trekant i skygge delen af gården, cykelparkering er ikke væsentlig forbedret, på vores del kan vi dagligt tælle 60 tilfældigt placerede cykler.

AFFALD og STORSKRALD
Deponering af vores daglige affald skal nu foregå henover græsset til modsatte side, tænk lige på spild og utætte poser.

BIL PARKERING
Den private bilparkering for Mosendalgård er bevaret. Problem med parkering for  kontor ejendommen  er ikke løst, og kan skabe forsinkelser med ændring af dispositionsplanen til følge. 

Garagebygningen er reserveret til erhverv for dokumenteret behov for hele kareèn, forestiller man sig at et kommende gårdlav skal være udlejere?

De erhvervsdrivende skal sikres plads til levering af varer, men ikke garageplads. Et heldigt blik ind i en åben garage afslører en privat bil.

BESPARELSER
Spare hensyn har bevaret en stor del af den overdækkede parkering til affald og storskrald fordelt på 2 bygninger, det er ikke en god ide at indelukke affalds containere, lad os spare det spare forslag.

DET REKREATIVE

Der er placeret nogle opholds pladser midt i færdselsarealet, det går ikke godt sammen med gårdens daglige aktivitets niveau. 

Forslaget er beriget med en vandrende placeret i konstant skygge – hvad skal vi med den. 

Sporadisk beplantning og få nye træer forringer brugen af det grønne.       

GÅRDENS ARKUSTIK
Det er en nødvendighed at gårdens lydniveau reduceres, det kan ske med en strategisk placering af flere træer til filtrering af ekko mellem facaderne (BLÅGÅRDS PLADS). 

VI AFGIVER

Det største og eneste grønne område, ganske vist grundigt misligholdt i de 40 år Arkitekternes pensionskasse har ejet ejendommen.

Det skal vi nu administrere i fællesskab med de andre ejendomme, som har gevinster hvor vi taber. 

vi kan forudse en mindre huslejestigning til vedligehold og nyanskaffelser en  huslejestigning der skal udrede vedligehold og nyanskaffelser.

Kan vi ikke med god ret ret til at stille krav til projektet ud over parkering og garager, her har Københavns Kommune i øvrigt det sidste ord.

MATRIKEL KORT
Bemærk ejer forholdet til porte, det er en fast forholdsregel i Københavns Kommune at porte i karée bebyggelser ved servitut er sikret fri og uhindret adgang for alle matrikler.

Ved BBR's  indsats skal vi nu betale for den frihed, der ikke længere kan benævnes  uhindret, skal vi fortsætte med det?

Andelsboligforeningen Munkedalgård har vist sig som massiv modstander af en Fælles Gårdhave, hvor de risikere inddragelse af private parkerings privelegier.

Vores del af gården udgør det eneste grønne og er lukket for gennemkørsel med stolper. 

Hvis Gårdhaven strander har vi mulighed for at isolere vores matrikel fra de øvrige. 

Forhold til overvejelse.

1. Orden for ca. 60 parkerede cykler til vores del af gården.

2. Gennemtænkt løsning for deponering af affald og storskrald.

3. Mere grønt, mindre pynt, plads til børn og voksen leg.

4.Gårdens lydproblem kan finde en løsning ved placering af flere træer til filtrering af lyd frekvenser

5. Flere træer vil bringe et mere differentieret fugleliv til gården

6. De bevarede bygnings elementer og garage bidrager kun til  skygge  og forsumpning af arealet

7. Mest muligt grønt.

8. I et fællesskab vil det størst sammenhængende areal være det mest hensigtsmæssige for en differentieret udnyttelse.


ET FORSLAG
Dette forslag var tiltænkt som et diskussions emne for det videre forløb.
Brevstemmer satte en stopper for den sag.

Forskellen er ikke i større modstrid til det foreliggende, men har til eksempel fjernet det ikke væsentlige og udpeger mere væsentlige forhold.

Planen viser et projekt hvor trafik cirkulation for til og frakørsel er løst, cykel parkering og renovation kan foregå langs grønningen i afskærmede enheder.

Træer skaber rum, filtrerer ekko mellem mure til det tålelige, samt er ikke mindst plads for et varieret fugleliv til gavn for miljø og trivsel. 

EN fri grønning giver plads for et varieret brug, arealet kunne forsænkes et trin og indgå som reservoir ved skybrud.

Planen viser hvad det koster plads og rumlighed, at bevare en bygning der ikke har nogen bygnings kvalitet eller praktiske formål.

Det har stor betydning for gården som rumlig konstant, at de meget rumkrævende og påtrængende garageanlæg saneres.

Træer og fugle indpasser naturlige elementer.