ENERGIRUDE

Der har været meget stille om udskiftning til Energirude. Årsagen er en kompetence fordeling fra Unipension til DEAS hvor sagen nu er placeret, vi har mindet DEAS om sagen, og vi kan nu, forhåbentlig, se frem til et officielt tilbud.

Tilføjet 24-03-14
Desværre har Pensionskassen  her i skiftetiden svigtet en klar aftale med os.

"EKSTRAORDINÆRT" BEBOERMØDE

BBR indkalder til ekstraordinært beboermøde for dannelse af en andelsboligforening.

Det årlige ordinære beboermøde indkaldes af beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen, den enkelte lejer eller grupper af lejere kan indkalde til andre beboermøder. Beboermøder er ikke ekstraordinære, men en rettighed.

Beboerrepræsentation har endnu ikke dokumenteret sig ved at fremlægge resultatet fra urafstemningen. Er det ikke et problem for alle i Hermanhus?

Det projekt vi opfordres til at studere ligger uden for de opgaver, vi vælger en beboerrepræsentation til at varetage, det drejer sig ikke om lejerforhold at opfordre til dannelse af en andelsboligforening, men derimod om tab af lejerrettigheder.

Eller skal det forstås derhen at man forsøger at placere udgifter for sagsomkostninger på os lejere.

Efterfølgende nogle strøtanker, tiden er ikke til andet, personlig er jeg ikke interesseret i projektet.

Ved indlægget OM ET EJERSKIFTE FOR HERMANHUS kan du som et rums lejer afgive din stemme for og imod.

Men dog!

Nu da dokumentet er fremlagt, opfordres vi til at tage stilling til nogle betingelser, vi ikke på forhånd er tilbudt indflydelse.

Dokumentets intention er at fremskaffe et vidnesbyrd til at forfatterne, på vore vegne, kan gå videre med projektet. Dokumentet har været længe undervejs, der har været rigelig tid til indledende runder.

Er det, bortset fra et budget med væsentlige forbehold, et ordentlig redeligt samtale grundlag, det mener jeg ikke det er.

Bedre vil det være at begynde med rent bord, hvor man i fællesskab opstiller formålet med en andelsboligforening, valg af økonomi, valuarer og bygningssagkyndige, med videre.

Tidslommen.

Ejendommen Hermanhus er til salg, den er stadig på salgslisten, det sker ikke i morgen, der er tid til, at de lejere der ønsker at danne en andelsboligforening kan starte forfra på egne vilkår, hvorfor ikke flere grupper? hvis og når salget er en realitet, har lejerne 9 uger til at overveje betingelser og formål med dannelse af en andelsboligforening.

Skal /skal ikke

Arkitekternes Pensionskasse har opgivet sin portefølje af ejendomme, man har indset at tiderne med stigende profitable ejendomsværdier er slut.

De samme betingelser gælder for os, skal vi kaste os ud i investeringer, der kun betyder øgede omkostninger i vores dagligdag, uden det medfører nogen udsigt til forøgelse af vores kapital.

Ved salg af vores eventuelle andel og bolig, vil vi kunne konstatere manglende kapital til en forbedring af vores boligstandard, eller til køb af en ny 1 rums bolig. Det er ikke en nyhed for den ordinære boligejer.

Lejerdemokrati

Som lejere kan vi i fællesskab med andre lejerforeninger, med lejeloven i hånd, fremover fastholde huslejen som omkostningsbestemt (for boliger opført før 1990). 

Gennem et fungerende beboerdemokrati har vi indflydelse på udlejers disponering af fælles midler.

Jeg ser ikke noget paradisisk i det at være andelshaver – jeg ser et lejerdemokrati smuldre erstattet af  interne stridigheder om udgifter og magtforhold, med en gruppe oprindelige lejere som en ”kæp i hjulet”.

Andelsbolig tanken er i dag bevæget væk fra oprindelige ambitioner, der var at skabe sunde boliger for den arbejdende befolkning. I dag vil man gerne opfatte andelsboligen som et investerings projekt.

Vores boliger er sociale nødvendigheder – ikke investeringsobjekter.

Værdiforhold

Det vil blive en kompliceret og kostbar opgave at evaluerer den ulige standard af 82 et rums boliger, men det skal opgøres.

Et rums lejlighederne har ikke ensartede værdiforhold, enkelte fremstår i 1930 udgaven, andre er moderniserede (renoverede), halvdelen er placeret på skyggesiden, den anden mod bagende sol og en nedslidt gård.

Min egen bolig var ny renoveret ved min indflytning, det berettigede en huslejestigning på kr. 1,000,00 i 1988 priser, min årlige m2 leje er 2 gange en af de store lejligheders, regn selv efter.

Vi har en enkelt af de store boliger udlejet med en markedsleje, det er ikke lovligt, det kunne være forhindret af en mindre passiv beboerrepræsentation.

Denne boligs årlige leje er i dag kr. 1,222.70 m2.

Til sammenligning med 2 renoverede et rums boliger, nr.3  (renoveret 2010) kr. 1,267.19 m2, (renoveret 2012) kr. 1,330.71 m2.

Se 54% lejestigning hvis huslejeregulering fjernes.

En Beboerrepræsentation har ret til at få forelagt tilbud for moderniseringer, renoveringer, man har yderligere mulighed for selv at fremkomme med et alternativt tilbud. Det har BBR aldrig draget nytte af. Hvis BBR havde opfyldt sin mission, ville vi i dag kende entrepriserne, samt have været i huslejenævnet   med de nye huslejer før udlejning.

Udskiftning af tag og ombygning af tagetage til en ny bolig etage.

Som den måske eneste lejer har jeg været i taghøjde sammen med håndværkere, det er et problem, at finde de oprindelige tagsten til udskiftning, men i dag er det muligt at bestille tagsten efter oprindelig model, hvis man gør sig denne ulejlighed, kan der repareres, tegl er et stærkt og holdbart materiale.

Den fremlagte andelsbolig model foreslår ombygning af tagetagen til boliger, det tænkes at ske som en følge af udskiftning af taget, vi skal se frem til endnu et ukendt kostbart investerings projekt.

Kan de små lejligheder ikke have en fordel ved selv at disponere over loftetagen, til mere almene formål der kunne kompensere de små et rums boliger med nogle attraktive fælles arealer.

En ny boligetage etage vil betyde en ekstra belastning af installationer for et rums boliger, som i dag allerede er hårdt belastede og nedslidte, dertil ekstra færdsel m.m. det er ikke en god ide.

En ombygning alene af loftetagerne over de store lejligheder vil være mindre belastende, det kunne man så overveje.

Andre bygnings forhold i Hermanhus.

Huset synker, vindues overliggere ruster, facaderenoveringen har blottet træværk og fjernet en beskyttelse der simpelthen ikke kan erstattes med moderne malermetoder, så holdbarheden af den renoverede facade er tvivlsom.

En effektiv isolering for gennemgangs lyde ved samtlige vægge i de små boliger, er ikke mindre væsentlig for en andelshaver.

Der er ikke foretaget nogen fornyelse i Hermanhus siden 1930, bortset fra en facade renovering, op maling af trapperum (allerede godt nedslidt), samt ombygning af varmekælderen.

En liste

Der er brug for afklaring af en række problematikker for andelsbolig projektet.

Der kunne allerede have været udarbejdet en liste med problemer til afklaring for et mere præcist økonomiske overblik.

Hvis man virkelig ønsker en god sag for en andelsboligforening, hvorfor ikke gøre sig selv den ulejlighed det er at gennemgå ejendommens bygningsmæssige standard og udlejnings forhold.

Se Beskatning af andelsboligforeninger og deres medlemmer

.